Menu

Vyhledávání

Revitalizace bytových domů – Jak na to?

Revitalizace bytových domů pro mnohé znamená proces, který už má spoustu domů za sebou. Jsou ale domy, které tímto procesem neprošly a v budoucnu je teprve čeká. Jedná se většinou o domy cihlové, kde přežívá povědomí, že se nemusí dům zateplovat, že cihla je dobrý izolant. Výpočty podle platných tepelně technických norem by příznivce tohoto názoru vyvedly z omylu.

 

Prvním krokem, který by měl dům udělat je, že si nechá provést odbornou prohlídku a posouzení stávajícího stavu budovy a to nejen z hlediska energetické obálky budovy, ale i z hlediska vnitřních konstrukcí a stavu jednotlivých sítí (voda, plyn, kanalizace, elektro rozvody). U všech staveb a zejména u starších zděných staveb je nutno věnovat také vysokou pozornost spodní stavbě a jejímu stavu. V praxi se často setkáváme, že spodní stavba je vlhká a vlhkost proniká i do bytových prostorů domů. Po důkladné prohlídce a posouzení stavu jednotlivých konstrukcí je nutno navrhnout systémově rozsah a způsob oprav bytového domu. Jakmile je stanovený rozsah oprav doporučujeme bytovým domům nechat si zpracovat předběžnou kalkulaci nákladů, která je pro ně vodítkem pro přípravu plánu investic a oprav bytového domu.

Na základě kalkulace nákladů je nutno provést analýzu fondu oprav, která nám prozradí, jaký je skutečný stav fondu oprav k plánovaným investicím. Ukáže nám, jestli stávající FO je dostatečný, nebo zda se musí navýšit příspěvky u jednotlivých bytů do fondu oprav. Tato skutečnost je v mnohých případech rozhodujícím faktorem, zda se rekonstrukce odsouhlasí či nikoliv.

Výběr projektanta a zpracování projektové dokumentace

Pokud tuto etapu máme zdárně za sebou, tak je nutno přistoupit k dalšímu kroku a to je výběr projektanta a zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení včetně energetických výpočtů (PENB – průkaz energetické náročnosti budovy). Kvalitně zpracovaný projekt je základním předpokladem pro zdárné provedení díla. Projekt by měl obsahovat veškeré náležitosti v souladu s vyhláškou 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb nejen po stránce výkresové, ale i po stránce textové. Kvalitní projekt řeší i jednotlivé technické detaily, které jednoznačně stanovují, jak by se tyto detaily měli provádět. V této etapě se také provádí administrace stavebního povolení, pokud je stavebním úřadem požadováno. Vyřízení stavebního povolení předchází zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení, vyřízení a získání stanovisek dotčených orgánů a organizací a samotné stavební řízení. Tato etapa od zpracování projektové dokumentace až po získání stavebního povolení zpravidla trvá 4-6 měsíců. Může se ale samozřejmě stát, že délka této etapy je delší. S touto dobou musí každý investor kalkulovat při svém plánování celé revitalizace bytového domu. Někdy tento fakt investor podcení a s realizací díla se dostane do klimaticky nepříznivých podmínek nebo se dokonce musí stavební práce přerušit a celé dílo dodělat příští rok na jaře.

Výběr dodavatele stavebních prací

Neméně důležitým úkolem je pro investora výběr dodavatele stavebních prací. K tomu, aby výběr zhotovitele díla byl objektivní, doporučujeme, aby všechny oslovené firmy měly jednotné zadání. Rovněž doporučujeme, aby byla zorganizována pro všechny firmy prohlídka objektu, aby se firmy mohly přímo na místě seznámit se stavem domu a popřípadě vznést dotazy na autora projektové dokumentace, který by měl být při prohlídce objektu přítomen.

Po zpracování nabídek se musí nabídky vyhodnotit. Pokud si investor není jistý, zda je schopný posoudit jednotlivé nabídky, zda obsahují veškeré náležitosti, doporučujeme, aby se investor obrátil na odborníka, který nabídky vyhodnotí. Než se přistoupí k podpisu smlouvy o dílo, doporučujeme, aby vítězná firma provedla kontrolní zaměření objektu, prověření veškerých položek nutných k provedení díla. Po tomto úkonu vítězná firma provede potvrzení nabídkové ceny, kterou dala do výběrového řízení. Cílem tohoto kroku je předejít ze strany stavební firmy navyšování ceny díla formou víceprací zdůvodňovaných tím, že něco nebylo v projektu nebo, že něco se musí udělat jinak, což znamená navýšení ceny. Každé dílo se musí také z něčeho zaplatit. U bytových domů v majetku společenství vlastníků nebo bytových družstev se tyto investiční akce ve většině případů řeší formou investičního úvěru. Pokud si investor bude brát úvěr, tak doporučujeme, aby si udělal výběr na poskytovatele úvěru. Zde platí stejné zásady jako u dodavatele stavebních prací. Tzn. Jednotné zadání, aby se nabídky všech bankovních ústavů daly posoudit a vyhodnotit, které je pro investora nejvýhodnější.

Technický dozor investora

Velmi důležitým prvkem v procesu přípravy revitalizace a samotné realizace díla je technický dozor investora (TDI). Technický dozor investora v procesu přípravy revitalizace by měl možnost provést posouzení projektové dokumentace ještě před tím, než se začne organizovat výběrové řízení na dodavatele stavebních prací a popřípadě s autorem projektu zkonzultovat jednotlivé detaily projektu. Hlavní úlohou TDI je kontrola správného provádění prací v souladu s technologickými předpisy výrobců, kontrola kvality prováděných prací, zejména provádění detailů, které, pokud jsou nekvalitně provedeny, mají vliv na životnost jednotlivých konstrukcí a samozřejmě také v budoucnu znamenají reklamační proces. Další neméně důležitou úlohou TDI je časová a finanční kontrola plnění provádění díla.

Posledním důležitým prvkem celého procesu revitalizace je smlouva o dílo (SoD). V praxi se často setkáváme s tím, že stavební firmy předloží svoji SoD, která je nevyvážená. Prvním krokem, který by investor měl udělat je, nechat SoD posoudit právníkem z právního hlediska a po technické stránce TDI. Tímto krokem se předejde tomu, že by investor podepsal pro něho nevýhodnou smlouvu. Proces přípravy a samotné realizace je zdlouhavý a při důkladné přípravě a nepodcenění jednotlivých etap lze dosáhnout kvalitně provedeného díla a spokojenosti investora.

 

Kontakt:

Autor: BetaControl s. r. o.

Černého 829/58
635 00 Brno-Bystrc
Česká republika

http://betacontrol.cz