Změny v právní úpravě společenství vlastníků a jejich aplikace v praxi

Mnozí pravidelní čtenáři tohoto bulletinu zaznamenali v čísle 2/2013 článek, který se zabýval základními změnami týkajících se společenství vlastníků (dále jen SV) vyplývající z nového občanského zákoníku. Dnes se zaměříme na podrobnosti některých legislativních témat, která budou korespondovat s častými otázkami, jež zaznívají na právních seminářích pořádaných o. s. Pro náš dům.

 

Nejdříve se budeme věnovat zákonným lhůtám, které stanoví nový občanský zákoník pro povinné změny týkající se SV a BD. V médiích se rojí alarmující zprávy o likvidacích a pokutách (častěji zatím pro BD), které většinu lidí zneklidní. Na základě obchodního rejstříku je nutno brát v potaz důležitou věc – úřad Vás nejdříve informuje a vyzve k opravě. Teprve když s příslušným soudem SV nespolupracuje, pak mohou přijít sankce. Není třeba se ničeho obávat, bude dostačující si racionálně vyhodnotit situaci a vše dopředu promyslet. Základní lhůty pro změny udává zákon č. 89/2014 Sb., občanský zákoník (dále jako „NOZ“), a to v ust. § 3041 odst. 2 NOZ a v ust. § 3042 NOZ. Pro změnu názvu SV je uvedena lhůta 2 roky (tzn. do 1. 1. 2016), pro přizpůsobení celých stanov nové právní úpravě je lhůta tříletá (tzn. do 1. 1. 2017). Máme zde ale ještě ust. § 122 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob (dále jako „zákon o veřejných rejstřících“). Toto ustanovení nepřikazuje měnit stanovy, ale žádá přizpůsobení zápisu v obchodním rejstříku do 6 měsíců, tzn. do 30. 6. 2014. Zamýšlený princip je takový, že by SV pouze doplnilo do obchodního rejstříku některé údaje – jako například počet členů statutárního orgánu nebo zápis členů kontrolní komise. Ve skutečnosti zde ale nastává problém, neboť většina SV nemá potřebné údaje k dispozici. Například právě počet členů statutárního orgánu – ve stanovách bývá formulace „nejméně 3“, což není dostatečně určité. Zdali úřad obchodního rejstříku přijme ustanovení o počtu členů pouze rozhodnutím shromáždění SV je nejisté až naprosto nepravděpodobné. Podobná situace nastává u kontrolní komise. Ve většině stanov SV je kontrolní komise zmíněna. Pokud je ve stanovách SV uvedena, je potřeba komisi nejen řádně zvolit ale také nechat zapsat do obchodního rejstříku. Tato povinnost se řídí § 25 odst. 1 písm. h) zákona o veřejných rejstřících. Řada SV má kontrolní komisi ve stanovách pouze zmíněnou, přitom se ale jedná o mrtvé ustanovení, které SV nepoužívá. Je tedy zřejmé, že důsledky ust. § 122 zákona o veřejných rejstřících mohou být více než jen aktualizací údajů. Někdy je zapotřebí přímo změna stanov, aby byly údaje k dispozici.

V této souvislosti lze dát jedno zásadní doporučení. Jakmile budete cokoliv potřebovat změnit v obchodním rejstříku, proveďte vše zároveň, tj. změna stanov či názvu SV, zápis nově zvoleného výboru (i kdyby to byli stejní lidé) a aktualizace údajů v obchodním rejstříku. Kdybyste provedli jen některé body, mohl by Vás úřad obchodního rejstříku vyzvat k provedení aktualizace údajů, což by mohlo znamenat potřebu změny stanov. Obchodní rejstříky samozřejmě budou průběžně provádět kontroly plnění zákonných požadavků, ale když tzv. „vezmou do ruky Váš spis“, tím spíše si povšimnou nedostatků. Samozřejmě obecně platí, že pokud je ve SV něco v nepořádku, pak neotálejte s aktualizací stanov. Ohledně společného podání změn u obchodního rejstříku myslete také na poplatky za provedení těchto změn. I SV platí za změnu v obchodním rejstříku 2.000,- Kč. Podáte-li vše dohromady, bude to pouze jeden poplatek oproti tomu, kdybyste vše podávali odděleně.

U změny stanov vše začíná i končí, takže zmiňme v této souvislosti i změnu názvu a název samotný. Z ust. § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ vyplývá, jak má správný název nově vypadat – Společenství vlastníků + označení domu, pro který společenství vzniklo. Můžete se setkat s různými názory, ale všem klientům doporučuji využít ty nejpravděpodobnější a nejvíce bezpečné varianty. V praxi tedy odstraňte všechna další slova, která Váš název obsahuje například u názvu „společenství vlastníků jednotek....“ odstraňte slovo „jednotek“, nebo u názvu „společenství pro dům...“ odstraňte formulaci „pro dům“ a přidejte část „vlastníků“. Tehdy budete mít bezproblémové řešení formulace názvu. Dále zdůrazněme, že podle NOZ je název součástí stanov. Znamená to tedy, že změnu názvu provádíte současně ve stanovách. A změna stanov se provádí za přítomnosti notáře, jenžschválí změnu stanov (nové stanovy) a opatří je notářským zápisem. Teprve poté je třeba nové stanovy založit do obchodního rejstříku. Stejně jako již posledních pár let je třeba využít pro zápisy v obchodním rejstříku předepsané formuláře. Bez nich Vám úřad obchodního rejstříku zápis nebude chtít provést. Formuláře jsou volně dostupné na internetu.

Hovoříme-li stále o změně stanov, bude se jistě hodit i další obecná rada. Ze stanov odstraňte všechny části, které nejsou aktuální – například máte-li výbor, nedávejte tam již variantu předsedy SV (dříve pověřený vlastník), nebo neužíváte-li kontrolní komisi, ze stanov ji také vymažte. Ze shora uvedeného již víte, že nadbytečnosti mohou působit problémy např. u aktualizace údajů v obchodním rejstříku.

Z praktického hlediska nesmíme svoji pozornost zúžit pouze na NOZ, ale je třeba připomenout i další právní předpisy, kterými se SV od 1. 1. 2014 musí řídit. Důležitý je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (lidově se mu říká „zákon o službách“) a ještě i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jako „nařízení vlády“). Oba tyto předpisy obsahují informace důležité pro SV a lze je doporučit k přečtení. Nyní zmíníme některé body těchto právních předpisů, které by pro SV mohly být zajímavé, jakkoliv je jistě dobré věnovat pozornost předpisům jako celku.

V zákoně o službách najdete například způsoby, jakými se rozúčtovávají služby, pokud není shromážděním SV rozhodnuto jinak. Můžete se zde inspirovat pro nastavení pravidel, lze však předpokládat, že již pravidla schválená máte. Také zde najdete výši poplatků z prodlení jako sankci pro opozdilce s úhradou záloh na služby či vyúčtováním. Pro ty domy, kde je aktuální dodávka tepla a centralizované dodání teplé vody je podstatné ust. § 6 tohoto zákona – buď se dohodou všech vlastníků v domě určí způsob rozpočítávání, nebo se bude i nadále užívat známá vyhláška č. 372/2001 Sb., kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele. Důležité pravidlo obsažené až v posledních ustanoveních je, že tímto zákonem se řídí až vyúčtování služeb za rok 2014. Rok 2013 se samozřejmě měl účtovat dle původních pravidel.

Z nařízení vlády bych doporučila Vaší pozornosti například ust. § 12 a § 17, kde jsou uvedeny ty položky nákladů SV, které se mají v souladu s § 1180 odst. 2 NOZ rozpočítávat nikoliv podle podílů, ale poměrně na každou jednotku stejně (máme-li např. 10 bytů, zaplatí každý byt desetinu těchto nákladů). Také pozorně projděte ust. § 13 a 14 nařízení vlády, neboť tam jsou uvedeny částky, do kterých je statutární orgán (např. výbor) oprávněn jednat, pokud stanovy SV neurčí něco jiného. Pokud tedy máte ve Vašich stanovách vlastní pravidla – například, že výbor smí samostatně rozhodovat do částky 50.000,- Kč, pak platí pravidla ve stanovách. Pokud žádná vlastní pravidla tohoto druhu nemáte, pak se řídíte nařízením vlády a to do doby, než si upravíte sami ve stanovách.

A nakonec ještě malá douška k výkladu právních předpisů. V našem právním řádu neexistuje nic takového, jako závazný právní výklad. Ani názor ministerstva ani názor soudu v (zdánlivě) podobné věci není stoprocentně podstatný pro Vaši věc. Málokdy lze ten opravdu správný výklad rozpoznat na první pohled. Nenechte se tedy vyděsit ani internetovými diskusemi, ani novinovými články. Naprostá většina záležitostí je běžně řešitelná, ať už to zvládnete sami, nebo za pomoci notáře, či advokáta.

Autorka: JUDr. Jarmila Nedoma, advokátka se sídlem v Brně